SE ESTRUCTURA UN REGIMEN ESPECIAL, CON NORMAS REFERENTES A CONTRATOS, PLAZOS, PRECIOS, JUICIOS DE DESALOJO, ETC.
El Senado y la Cámara de Representantes de la República Oriental del Uruguay, reunidos en Asamblea General,
DECRETAN:
Artículo 1°. Todo productor rural tiene derecho a una radicación mínima en la tierra
que ocupe y a condiciones de trabajo que le permitan desenvolver económicamente la
explotación que realiza, obteniendo una razonable utilidad que sirva de estímulo
a su actividad creadora.
En caso de que el propietario conceda el uso o el goce de un predio rural, los
plazos de permanencia de los productores en la tierra deben regularse de acuerdo
con esa finalidad de protección al trabajo rural, sin desmedro del principio general
de que la explotación de la tierra está subordinada al interés nacional de su conservación
con fertilidad, y sin perjuicio -asimismo- de las medidas previstas por esta
ley, tendientes a asegurar que los precios del arrendamiento y los porcentajes de la aparcería
mantengan equitativa relación para ambas partes contratantes en función de la rentabilidad
normal del predio.
Artículo 2°. Todo contrato por el que una de las partes se obliga a conceder a otra el
uso y goce de un predio rural con destino a cualquier explotación agraria, y la otra,
a pagar por ese uso o goce un precio en dinero o en frutos naturales o productos
de la cosa, queda sujeto a las disposiciones de la presente
ley. Los derechos y obligaciones conferidos por esta
ley al arrendatario, se extienden al sub-arrendatario y/o aparcero.
Serán nulos los contratos de sub-arrendamiento o subaparcería cuando el precio
pactado sea superior al que deba pagar el arrendatario o aparcero. No obstante,
tales contratos podrán celebrarse válidamente con un aumento de hasta el 10 % del
precio del arriendo o aparcería, previa autorización que por razones fundadas podrá
acordar el Juez competente.
Artículo 3°. No se consideran comprendidos en esta
ley los convenios sobre pastoreo de hasta un año de plazo, pero sí aquellos que se renueven o se prorroguen por plazos
que en total excedan aquel límite, o cuando previa notificación al propietario y
sin oposición documentada por su parte ante el Juez de Paz del domicilio del mismo
el tenedor del predio lo retenga por un plazo mayor de un año.
Sin la constancia de estos consentimientos del propietario, producido el vencimiento
del contrato, el ocupante podrá ser desalojado como teniendo el inmueble a título
precario (artículo 17,
ley N° 8.153, de diciembre 16 de 1927).
CAPITULO I
De la inscripción de los contratos
Artículo 4°. Desde la promulgación de la presente
ley, todo contrato de arrendamiento, aparcería, sub-arrendamiento y sub-aparceria, debe ser extendido por escrito, so
pena de nulidad.
Además, deberá ser inscripto en el Registro General de Arrendamientos y Anticresis,
de acuerdo con el régimen y con los efectos establecidos por la
ley N° 10.793, de 25 de setiembre de 1946. Si se otorgare en instrumento privado, este deberá presentarse
con duplicado, en papel simple, que quedará archivado en el Registro y, además, las
firmas de las partes deberán ser certificadas por escribano. El escribano percibirá,
por la certificación notarial, el 50 % de los honorarios que establezca el arancel
en vigencia. Los honorarios, sellados y derechos de inscripción, serán satisfechos
por el arrendador.
Dentro de los veinte días de la inscripción del contrato, el Registro General
de Arrendamientos y Anticresis enviará a la Oficina de Catastro del Departamento
en que esté situado el predio, un formulario con los siguientes datos del contrato:
nombre de los contratantes, fecha, plazo, precio, área y ubicación del predio. Este
documento quedará registrado en la Oficina de Catastro Departamental, a los efectos
del artículo 7°.
Artículo 5°. Los contratos de sub-arrendamiento y de sub-aparcería no podrán ser inscriptos:
A)...Si en el contrato del que deriva su derecho el arrendatario
o aparcero no existe constancia expresa de la autorización para el sub-arrendamiento
o sub- aparcería, y
B)...Cuando el precio en dinero o el porcentaje convenido en los frutos
de la cosa sean superiores a lo que según el contrato originario deba pagar
el arrendatario o aparcero al arrendador, con excepción de la situación prevista
en el artículo 2°, parte final.
Artículo 6°. La presentación del contrato inscripto, o en su defecto, de la constancia
de la inscripción que expedirá gratuitamente el Registro de Arrendamientos es requisito
indispensable para las partes contratantes en toda gestión ante órganos públicos
relacionados con su condición de tales.
Artículo 7°. La inscripción estará a cargo del arrendador, sub- arrendador o aparcero
dador, y deberá efectuarse dentro de los 45 días de celebrado el contrato, incurriendo
aquél -en caso de omisión- en una multa equivalente al 10 de la renta anual por cada
mes o fracción de mes que permanezca incumplida la obligación.
Sin perjuicio de lo expresado, el arrendatario o aparcero tendrá derecho a obtener
por su parte dicha inscripción, con facultad de repetir contra el arrendador o aparcero
dador por los gastos, derechos de inscripción y multa.
Las multas serán pagadas, juntamente con los derechos de inscripción tardía,
en las oficinas del Registro, el cual, verterá trimestralmente su producido al Instituto
Nacional de Colonización que será el beneficiario de las mismas y titular de la pertinente
acción.
Artículo 8°. Si el propietario de un predio arrendado lo enajenara sin antes haber inscripto
el contrato de arrendamiento, el arrendatario que resultase perjudicado como consecuencia
de lo dispuesto por el artículo 52 de la
ley N° 10.793, podrá reclamar del vendedor la indemnización de los daños y perjuicios que se justifiquen, y - además- aún en
ausencia de tales daños y perjuicios, el importe equivalente a dos anualidades del
precio del arrendamiento vigente en la fecha de la enajenación, en calidad de multa.
Artículo 9°. Todo contrato de arrendamiento, aparcería, sub- arrendamiento y sub-aparcería
otorgado con anterioridad a la promulgación de la presente
ley, también deberá ser inscripto en el Registro (artículo 49).
La correspondiente obligación se establece, igualmente, de cargo de los arrendadores,
los que dispondrán de un plazo de noventa días, a partir de la fecha de dicha promulgación,
para proceder a la inscripción de los contratos que constaron por escrito, sin regir,
respecto de ellos, las exigencias formales del artículo 41.
Si no hubiera contrato escrito, los arrendadores, dentro del mismo plazo señalado
antes, comunicarán por escrito al Registro todas las circunstancias relativas a la
individualización del inmueble y demás elementos que establece el inciso A) del artículo
51 de la
ley N° 10.793, de 25 de setiembre de 1946. Si no hubiera conformidad de los arrendatarios, el Registro, por sí o por intermedio
de la Oficina Departamental de Catastro, los notificará dentro de los treinta días,
acordándoles noventa días para que expresen su conformidad o disconformidad. En
el primer caso, se procederá a la inscripción de inmediato y, en el último, se estará
a la decisión judicial que se produjere, inscribiéndose la sentencia ejecutoriada
respectiva. El silencio de los arrendatarios, vencido el término acordado, importa
conformidad y legítima la inscripción.
Todos los contratos a que se refiere este artículo, así como las gestiones administrativas
o, judiciales e inscripción, serán gratuitos, en papel simple y no devengarán tributos
judiciales.
El incumplimiento por el arrendador de lo preceptuado en el presente artículo,
lo hará pasible de la misma multa prescripta en el artículo 7°, la que tendrá igual
destino y régimen que los allí establecidos. Dicha multa se instituye en beneficio
del arrendatario.
Artículo 10. Todo arrendador o aparcero comprendido en el artículo 4° que consintiese
alguno de los contratos allí referidos sin el requisito de la escritura, incurrirá
en una multa equivalente a una anualidad del precio del arrendamiento, la que pertenecerá
al arrendatario, sub-arrendatario o subaparcero, titular de la acción.
CAPITULO II
De los plazos
Artículo 11. En todo contrato de arrendamiento de bienes raíces para explotación agraria
que se otorgue a partir de la promulgación de esta
ley, que no estipule plazo de vigencia o que estipule uno menor de 5 años, el arrendatario -buen cumplidor de sus
obligaciones como tal- tendrá derecho a que el arrendamiento se considere realizado
por el término mínimo de cinco años a contar desde la fecha del contrato, sin perjuicio
de su derecho de opción a la prórroga del arrendamiento, de acuerdo con el régimen
previsto por los artículos siguientes:
Se entiende que el arrendatario es "buen cumplidor de sus obligaciones como
tal" cuando cumple satisfactoriamente las principales estipulaciones del contrato,
es buen pagador, y ha cuidado como "buen padre de familia" las mejoras y el predio,
preservándolo de los daños que están a su alcance evitar, como ser la invasión de
malezas y la producción de erosiones o cualquier otro elemento de degradación por
uso inadecuado de la tierra.
El arrendatario de contrato con plazo estipulado, que resuelva no hacer uso
del derecho de permanencia legal que exceda del término de aquel plazo, deberá -seis
meses antes del vencimiento del contrato- practicar la diligencia de la renuncia
en acta que labrará el Juez de Paz del domicilio del arrendador, o por declaración
ante escribano público, las que se notificarán al arrendador o a su representante
legal. Si no lo hiciera, el contrato subsistirá durante el año siguiente a aquel
vencimiento, y del mismo modo, y por años sucesivos, hasta completar los cinco años.
En los casos de arrendatarios con contratos sin estipulación de plazo, la formulación
de la renuncia se hará por igual procedimiento que el señalado precedentemente, y
deberá producirse dentro del primer año de la fecha del contrato. Si no lo hiciere,
igualmente se entenderá que el contrato le obliga por otro más, y del mismo modo,
y por años sucesivos, hasta completar los cinco años.
Artículo 12. El arrendatario tendrá derecho a optar por la prórroga del contrato a
partir del plazo legal de cinco años o del contractual en caso de que éste fuera
mayor, hasta completar ocho años de permanencia en el predio.
Para tener derecho a la prórroga se requiere:
A)...ser buen cumplidor de sus obligaciones contractuales (artículo 11, inciso
11, parte final), y
B)...haber denunciado al arrendador, por acta ante el Juez de Paz, del domicilio
de aquél o por declaración ante escribano público, su voluntad de acogerse a
la prórroga, con seis meses de anticipación al vencimiento del plazo legal de cinco
años o del contractual si fuera mayor.
Artículo 13. El arrendatario no tendrá derecho a la prórroga en los siguientes casos:
A)...Cuando el inmueble objeto del contrato fuera entregado en administración por
el propietario al Instituto Nacional de Colonización a efecto de que éste determine
las nuevas condiciones del contrato que deba estipularse entre el
propietario y los colonos;
B)...cuando se trate de inmuebl es cuyos propietarios no exploten otro bien
rural y lo re clamen para explotarlo directamente por un plazo no m enor de dos
años por sí o por sus parientes hasta
el segundo grado de consanguinidad o afinidad. Se entenderá que
se trata de un solo bien en rural siempre que los predios constituyan una unidad
física aunque comprendan varios padrones.
Asimismo, no corresponderá el derecho a la prórroga en los casos de predios
cuyos propietarios exploten a cualquier título uno o más bienes rurales cuyo valor
de aforo para la Contribución Inmobiliaria no exceda, en conjunto, de $ 30.000. El
propietario de varios predios que no constituyen una unidad física, sólo podrá utilizar
esta excepción respecto de uno de ellos.
Se procederá del mismo modo cuando el arrendador sea una persona jurídica;
C)...cuando previa aceptación po r el Instituto Nacional de Colonización del plan
de colonización programado por el propietario, y dentro de las condiciones establecidas
en los artículos 45 y 124 y siguientes de la
ley N° 11.029, el arrendador propietario reclame la tierra para sub-dividirla y colonizarla; y
D)...cuando el arrendatario explotara directamente, por sí o por otros, otro
u otros predios con un valor de aforo conjunto para la Contribución inmobiliaria
superior a $ 20.000, siendo propietario, o con un valor de aforo conjunto superior
a $ 25.000 si realizase su explotación a cualquier otro título.
Artículo 14. En los casos del apartado letra B) del artículo anterior toda alteración
por el arrendador del destino alegado para reclamar la entrega del inmueble al vencimiento
del plazo legal sin opción a prórroga, y siempre que no probare justa causa superviniente
hará que se le tenga incurso en una multa equivalente a tres anualidades de renta
como única compensación de la lesión del derecho del arrendatario si el pago fuese
en dinero; y/o si fuese en especie, se calculará sobre la base del rendimiento promedial
de los cinco años de plazo legal (o de los últimos Cinco años del plazo contractual
si fuera mayor) y del precio de los productos de la última zafra o cosecha. Esta
multa beneficiará al arrendatario, que será el titular de la acción.
Cuando el arrendador probare que ha existido simulación por parte del arrendatario,
de las circunstancias previstas por el apartado D) del artículo 13, para obtener
la prórroga del contrato, perderá el derecho a ésta e incurrirá en la mismas multas
previstas en el inciso anterior. Estas multas beneficiarán al arrendador.
Artículo 15. La enajenación del predio posterior al nacimiento del derecho a la prórroga
hará caducar dicho beneficio del arrendatario, si el adquirente se encuentra en alguna
de las circunstancias previstas en el artículo 13.
Igual caducidad se producirá, aún sin modificación en la persona titular de
la propiedad del inmueble -no obstante encontrarse el arrendatario en el goce de
la prórroga- cuando se justifique por el arrendador alguna de las causales previstas
en el artículo 13 citado.
Artículo 16. Vencido el plazo legal de cinco años o el contractual si fuera mayor, así
como el de la prórroga si la hubiera, el arrendatario deberá hacer entrega inmediata
del predio.
En los casos de caducidad de la prórroga previstos en el artículo anterior,
el arrendatario dispondrá a ese efecto del plazo de un año.
Artículo 17. Producida la extinción del derecho del arrendatario a la permanencia en
el inmueble, a pedido de parte, el Juez competente decretará el correspondiente desalojo.
El plazo para el desalojo no podrá exceder en dichos casos de quince días.
En los casos que deba procederse al lanzamiento del ocupante, además de la causal
de prórroga contemplada en el artículo 1° de la
ley N° 8.153, de diciembre 16 de 1927, el Juzgado -en las circunstancias previstas por el artículo 141 del Código
Rural- concederá al arrendatario el término estrictamente necesario para recoger
el fruto de las sementeras que hubiesen sido sembradas antes de la extinción del
plazo legal de cinco años, del contractual si fuere mayor, o del de prórroga si correspondiere.
En este último caso, los gastos judiciales estarán a cargo de la parte obligada
a conceder el plazo razonable para la conclusión de las tareas agrícolas, sin perjuicio
de su derecho a reiterar la petición de lanzamiento si el arrendatario no desocupare
oportunamente el predio.
Artículo 18. Los arrendatarios con contrato otorgado con anterioridad a la promulgación
de la presente ley, y que a la fecha de la misma no hayan sido demandados por desalojo
gozarán del mismo beneficio establecido en el artículo 11, de acuerdo a las situaciones
que allí se consideran, por el plazo de cinco años que se contará desde la fecha
de dicha promulgación, y con igual régimen que el instituído en este Capítulo en
cuanto les fuera aplicable.
El régimen de plazos, en los casos del presente artículo no regirá en las situaciones
previstas en los incisos letras A) a D) del artículo 13.
Además estos arrendatarios no tendrán el derecho a optar por la prórroga del
artículo 12 y demás que a ella se refiren.
CAPITULO III
De los precios
Artículo 19. Cualquiera de las partes interesadas en un contrato de arrendamiento, aparcería,
sub-arrendamiento y sub-aparcería otorgado antes o después de la promulgación de
la presente ley, con dos años o más de vigencia, contractual o legal, podrá solicitar
ante Juez competente la revisión de los precios convenidos o establecidos.
El Juzgado examinará los casos que se sometan a su resolución al efecto de fijar
el precio del arriendo que corresponda a la rentabilidad económica normal del predio.
Con tal objeto, estudiará las circunstancias de cada contrato, calidad de los campos,
mejoras y tipo de explotación de cada inmueble, los valores de venta y de los arrendamientos
de campos de la zona, el precio del arrendamiento del caso particular anterior al
vigente y las causas que pudieran haber dado mérito a su modificación. Los precios
fijados por el Juez tendrán efecto retroactivo a la fecha de la demanda, y sólo podrán
ser nuevamente revisados después de transcurridos dos años de la revisión anterior.
Tampoco podrán ser objeto de revisión los precios de arrendamiento fijados de
conforniidad a las leyes vigentes, hasta transcurridos dos años de la efectiva aplicación
de los mismos.
Las mejoras e inversiones realizadas por el arrendatario para lograr una mayor
productividad del bien, no previstas en el contrato, no podrán tomarse en cuenta
para modificar la renta en contra del arrendatario.
Artículo 20. Para la determinación de la rentabilidad del predio, las producciones que
reciban subsidio del Estado o tengan precios de estímulo al productor, sólo podrán
ser consideradas por su valor económico normal con prescindencia del estímulo o del
subsidio, o del margen de precio que los represente.
Se considerarán del mismo modo las producciones cuyo costo sea financiado en
parte por el Estado o los Municipios con cargo a fondos públicos. Para el caso de
tales producciones no se tomará en cuenta el margen que represente dicha contribución.
Artículo 21. Las producciones no subsidiadas o que no tengan precios de estímulo pero
cuyas cotizaciones hubieron sufrido variantes superiores al 25 % en los precios del
último bienio anterior a la demanda, serán consideradas por su valor económico probable
de comercialización en el país en la época de aquélla, sin que en ningún caso la
producción de que se trata pueda ser llevada en cuenta por un valor superior al promedio
de precios del dicho último bienio, menos un 20 %.
Si las variantes en los precios fueren inferiores al porcentaje referido, el
Juez procederá del mismo modo pero con el límite del correspondiente promedio puro,
sin reducción alguna.
Artículo 22. Cuando la sentencia aumentare el precio del arrendamiento en más de un
30 %, aún cuando no hubiese vencido el término del contrato, el arrendatario tendrá
derecho a renunciar a los plazos en curso sin responsabilidad alguna para su parte.
Artículo 23. La violación por el arrendador, comprobada ante Juez competente, del régimen
y cantidad de precio fijado por la sentencia, será sancionada con una multa equivalente
a una anualidad de dicho precio.
El producido de la multa beneficiará al arrendatario, titular de la acción.
CAPITULO IV
De la aparcería
Artículo 24. Las disposiciones de la presente
ley serán aplicables a los aparceros y sub-aparceros cuando el dador haya entregado un predio rural. (Artículo 58).
Quedan exceptuados de estas disposiciones los contratos accidentales por una
sola cosecha, y los casos en que se concedan tierras al productor para trabajos de
mejoramiento de pasturas, siembra de tréboles, ray grass y otros cultivos similares
mejoradores del suelo. No obstante, si se comprobare que no se cumple esta finalidad,
o que se la invoca como medio de eludir los beneficios de estabilidad y demás que
esta ley acuerda al productor, el dador o arrendador quedará sometido al imperio
de sus
disposiciones.
Artículo 25. Al vencimiento del plazo legal, o del contractual si fuera mayor, o en
su caso del de la prórroga, el aparcero debe proceder a la entrega del predio sin
derecho a más plazo complementario que el necesario para levantar el fruto de las
sementeras.
Artículo 26. Las disposiciones establecidas en el Capítulo III son aplicables a los
contratos de aparcería a que se refiere al artículo 24 cuando en función de la rentabilidad
de la tierra el porcentaje de los beneficios para cualquiera de las partes no guarde
proporción razonable con el aporte que cada una de ellas hace a los fines de la explotación.
El Juez apreciará la equidad de la proporción entre aportes y beneficios, estimando
el precio de los frutos en su equivalente en dinero.
CAPITULO V
De las mejoras
Artículo 27. El propietario de todo predio en arrendamiento o aparcería para agricultura,
ganadería, lechería o granja, queda obligado a dotarlo de las siguientes mejoras,
comunes a toda explotación: alambrados perimetrales, casa habitación, cocina y agua
potable. La entidad e importancia de dichas mejoras, deberá guardar razonable relación
con el valor real del inmueble y con las circunstancias de cada caso.
Del mismo modo -y de acuerdo a la extensión del predio- deberá dotarlo de dependencias
para peones.
Artículo 28. Son también de cargo del propietario las mejoras requeridas para la normal
explotación del predio según su destino, como ser alambrados interiores, bretes,
galpones de ordeñe, bañaderos, montes de abrigo, aguadas artificiales y toda adaptación
del predio a los fines del contrato.
Artículo 29. Dichas mejoras podrán realizarse por acuerdo de partes, durante la vigencia
del contrato, en los términos que ellas libremente determinen. En caso de que el
propietario hiciera por sí mismo dichas mejoras, dispondrá del crédito a que se refiere
el decreto
ley N° 10.154 de mayo 13 de 1942.
Artículo 30. Si el propietario no realizare por sí mismo dichas mejoras, el arrendatario
cuyo contrato tenga aún dos años de vigencia por lo menos, podrá dirigirse a la Oficina
de Agronomía Regional presentando un plan de mejoras cuyo monto no podrá exceder
del 20 % del valor del predio para la Contribución Inmobiliaria. En ese porcentaje
se considerarán incluídas, por su valor de estimación, las mejoras ya existentes.
Dicha Oficina notificará al arrendador el plan de mejoras referido, y si no
mediare oposición de su parte dentro de los 30 días de la fecha de la notificación,
se presumirá que lo consiente, quedando desde entonces autorizado el arrendatario
para ejecutarlo por cuenta de aquél.
El Agrónomo Regional fiscalizará la realización de las obras.
Artículo 31. En caso de desacuerdo sobre la utilidad de las mejoras notificadas, así
como sobre el monto de la inversión, se recurrirá al juicio de árbitros. Para dictar
el laudo, éstos considerarán las mejoras existentes en el predio, el destino y condiciones
de la explotación y la superficie de aquél.
Artículo 32. Las mejoras efectuadas por el arrendatario, de acuerdo al artículo 30,
serán pagadas en dinero por el arrendador, por el valor que tengan en el momento
de serle entregado el inmueble y lo hacen titular del derecho de retención. En caso
de discrepancia, dicho valor se determinará por juicio de árbitros.
Para el pago de esta indemnización, el propietario también podrá utilizar el
régimen de crédito establecido en el decreto
ley N° 10.154, referido antes.
Artículo 33. Para la ejecución de las mejoras (artículo 30) el arrendatario también
podrá recurrir al régimen de crédito de dicho decreto-
ley N° 10.154, sin que quede afectado el predio con derechos reales.
No obstante, el propietario será garantía subsidiaria del crédito por el valor
que tengan las mejoras en el momento, de la entrega del inmueble, no teniendo frente
al Banco, obligaciones mayores que las que por la presente
ley asume frente al arrendatario por concepto de indemnización de mejoras según el artículo anterior; todo ello sin
perjuicio de la acción que el Banco tendrá contra el arrendatario como acreedor simple
por el monto del referido crédito. - Antes de la entrega del importe del préstamo
el Banco notificará al propietario de la existencia del mismo, a los erectos de la
obligación que se le crea por esta
ley.
CAPITULO VI
De la jurisdicción y de los procedimientos
Artículo 34. En los juicios de desalojos que se promuevan en las situaciones previstas
por la presente ley conocerá el Juez de Paz del lugar de la ubicación del inmueble
arrendado, siempre que el precio del arrendamiento convenido o fijado por sentencia,
no exceda de $,150.00 mensuales o su equivalente, y en todos los casos de ocupantes
de inmuebles a título de pastoreo a que se refiere el artículo 31.
Si el precio del arrendamiento fuere mayor conocerá el Juez Letrado de Primera
instancia del Departamento correspondiente.
En tales casos el juicio se seguirá de acuerdo con lo previsto en el artículo
20 y demás aplicables de la
ley N° 8.153, de diciembre 16 de 1927.
Artículo 35. Los mismos Jueces conocerán -según los casos- de los procesos que se promuevan
para la revisión de los precios de los arrendamientos debiéndose tener presente que
la competencia la determina el precio del arrendamiento en vigor.
El procedimiento de estos juicios se seguirá de conformidad a lo prescripto
por los articulos 36 a 42 y siguientes.
Artículo 36. La demanda deberá formularse por escrito, con exposición detallada de las
razones en que se funde, y en la misma el actor deberá ofrecer con la precisión posible
la totalidad de la prueba que se proponga producir.
Artículo 37. Dentro de las cuarenta y ocho horas de recibido el petitorio, el Juez convocará
a las partes a audiencia verbal con término de veinte días a fin de tentar la conciliación,
y si ésta no se realizara, oír la contestación del demandado con advertencia de que
en la misma audiencia o antes dado con advertencia de que en la misma audiencia o
antes -si éste lo prefiere- deberá ofrecer información o prueba de su parte.
En esa oportunidad se diligenciará la prueba del actor (artículo anterior),
y la que hubiera ofrecido o en ella ofreciere el demandado.
Con la citación del demandado se acompañará siempre copia del escrito del actor
y de la documentación agregada.
El demandado tendrá la facultad de presentar por escrito su defensa y ofrecer
prueba hasta la fecha señalada para la celebración de aquella audiencia.
Artículo 38. Sólo en el caso de que en la referida audiencia según estime el Juez no
hubiere sido posible, el diligenciamiento de la prueba ofrecida, se señalará otra
dentro de los diez días siguientes como máximo. La nueva audiencia no podrá en ningún
caso ser prorrogada o suspendida, salvo acuerdo de las partes.
Artículo 39. Las audiencias a que se refieren los dos artículos anteriores se realizarán
aún cuando no compareciere el demandado. Si fuera el actor quien no compareciera
a la primera audiencia, se darán por concluídos los procedimientos, sin que sea posible
la renovación de los mismos hasta los dos años siguientes a la fecha de la demanda,
salvo motivo justificado, a criterio del Juez.
Artículo 40. Siempre que se mantenga la divergencia entre las partes, los Jueces solicitarán
dictamen de perito o peritos que designarán dentro del quinto día de la conclusión
de la audiencia a que se refieren los artículos 37 y 38, sin perjuicio de decretar
en la misma oportunidad inspecciones oculares u otras diligencias para mejor proveer.
Los funcionarios públicos quedan obligados a realizar los peritajes y prestar los
asesoramientos que se dispongan por el Juez; y no devengarán por ellos honorarios.
Los Jueces dictarán sentencia dentro del término de sesenta días de recibido
el dictamen pericial.
Artículo 41. En la sustanciación de los procedimientos a que se refieren los artículos
anteriores, los Jueces deberán repeler de plano cualquier petición de las partes
que, a su juicio, tienda a entorpecer o dilatar el trámite sumario, y de sus resoluciones
no habrá recurso alguno.
Artículo 42. Contra la sentencia de primera instancia que se dicte de conformidad a
lo dispuesto en el artículo 40, procederá el recurso de apelación para ante el Superior
que corresponda, que se concederá sólo en relación.
Las sentencias de segunda instancia causarán ejecutoria.
Lo dispuesto por este artículo se entenderá sin perjuicio del recurso de nulidad,
de conformidad a lo dispuesto por los artículos 670 y siguientes del Código de Procedimiento
Civil.
Artículo 43. Lo dispuesto por los artículos 35 a 42 precedentes regirá para la autorización
de subarrendamiento o subaparcería con precio más elevado que el del arrendamiento
o aparcería a que se refiere el articulo 2".
Artículo 44. Para conocer en primera instancia de los juicios que se promuevan por cobro
de las multas y/o indemnizaciones establecidas por la presente
ley, será competente el Juez de Paz o el Juez Letrado de Primera Instancia con jurisdicción en el lugar
de ubicación del inmueble al que se vincula la circunstancia que origina el crédito
del actor; y la competencia será determinada de acuerdo a la importancia del asunto
según las reglas, generales de procedimiento.
El trámite para dichos juicios se ajustará al del ordinario que corresponda,
con el régimen de recursos del derecho común.
CAPITULO VII
Del Derecho Preferencial
Artículo 45. Todo propietario antes de vender un predio, no mayor de 1.000 hectáreas,
que estuviese ocupado por uno o más arrendatarios y/o aparceros desde un plazo no
menor de siete años, debe ofrecerlo en primer término al Instituto Nacional de Colonización
en las condiciones establecidas en el artículo 35 de la
ley N° 11.029, de 12 de enero de 1948. Si el tiempo de ocupación fuese menor, pero los ascendientes del ocupante hubiesen
trabajado con anterioridad inmediata el mismo predio, se tendrán en cuenta esos años
de trabajos a los efectos de este artículo.
Artículo 46. Elévase el límite del valor venal de las propiedades beneficiadas por los
préstamos a que alude el artículo 23 de la referida
ley, a la cantidad de $ 70.000.00 que se extenderá a todo tipo de explotación rural.
Artículo 47. Recibido el ofrecimiento de la venta, el Instituto Nacional de Colonización
dispondrá de veinte días para dar noticia del mismo a los ocupantes del predio, y
de veinte días más para concertar la operación.
Artículo 48. El propietario que vendiera su propiedad, con infracción de la disposición
del artículo 45, incurrirá en multa equivalente a dos años de arrendamiento o aparcería
que beneficiará al ocupante perjudicado, titular de la acción.
Artículo 49. Queda prohibido el remate de arrendamientos, así como cualquier procedimiento
que signifique la puja pública de presuntos arrendatarios.
La infracción de este precepto será sancionada con multa de $ 2. 000. 00 a $
10. 000. 00, de la que responderán, solidariamente, el propietario y el rematador.
Dicha multa se establece en beneficio del Instituto Nacional de Colonización
a quien pertenecerá la acción.
CAPITULO VIII
De la limitación de los arrendamientos
Artículo 50. A partir de la promulgación de la presente
ley, ninguna persona física o jurídica podrá tomar en arrendamiento -sin autorización del Instituto Nacional
de Colonización- tierras en extensión mayor de 5.000 hectáreas o de aforo mayor de
$ 400.000.00, en forma única o fraccionada. Aún dentro de tales límites, los propietarios
de más de diez mil hectáreas no podrán tomar en arrendamiento inmuebles, sin la previa
autorización del mismo Instituto.
Dicho Instituto, según los casos, podrá autorizar límites mayores, que sin embargo
no excederán -de diez mil hectáreas, teniendo en cuenta las circunstancias de lugar
y tiempo, grado de disponibilidad de tierras, concepto de unidad económica para el
interés de arrendatario y arrendador, extensión de tierras explotadas en propiedad
por el arrendatario, destino del arrendamiento, carácter de cooperativa de producción
del arrendamiento y toda otra consideración de interés general.
En todo caso la correspondiente resolución del Instituto deberá ser fundada.
Los pedidos de autorización formulados según este artículo deberán ser resueltos
y notificados dentro del plazo de treinta días de su presentación. La ausencia de
resolución se considerará como autorización concedida.
Artículo 51. El arrendatario que infringiese la prescripción del artículo anterior,
se hará pasible de las siguientes sanciones:
A)...de una pérdida del derecho a los plazos legales y del de revisión
del precio del arrendamiento mientras se mantenga en infracción; y
B)...de una multa equivalente a una anualidad del precio correspondiente
al área arrendada en exceso y por cada año, o fracción de años, que dure el
arrendamiento en infracción. Si el exceso correspondiese a arrendamientos
de precios diferentes, la multa se aplicará sobre aquel de mayor precio.
Esta multa beneficiará al Instituto Nacional de Colonización, titular
de la acción.
La multa se triplicará cuando se compruebe la simulación de arrendamiento por
interpósita persona, a los fines de eludir lo prescripto por el artículo anterior.
CAPITULO IX
Disposiciones generales
Artículo 52. Las disposiciones de esta
ley son de orden público.
Artículo 53. Deróganse respecto del régimen de arrendamientos y aparcerías rurales estructurado
por esta ley los artículos 5°, 6° y 7° de la
ley N° 8.153, de 16 de diciembre de 1927.
Artículo 54. No se consideran comprendidos en las disposiciones de la presente
ley los casos de los contratos otorgados por el Instituto Nacional de Colonización como arrendador
o subarrendador.
Artículo 55. Las disposiciones de la presente
ley, sólo rigen para los predios ubicados en las zonas rurales.
Artículo 56. El Registro General de Arrendamientos y Anticresis, con cargo al caudal
que percibe en concepto de derechos, dispondrá y ejecutará de inmediato propaganda
suficiente por la prensa oral y escrita a los fines de la eficaz difusión de las
obligaciones y sanciones que se instituyen por el Capítulo I de la presente
ley. Asimismo dispondrá la impresión de formularios para la inscripción de los contratos
comprendidos en la presente
ley.
Artículo 57. Para que el arrendador pueda ejercer acción contra el arrendatario en base
a que éste no cumple sus obligaciones como "buen padre de familia", será condición
necesaria que las circunstancias relativas al estado del inmueble en la fecha de
iniciación del contrato consten del instrumento, que lo prueba.
Artículo 58. Es entendido que el dador de un predio en aparcería, podrá reclamar la
rescisión del contrato que hubiese otorgado, mediante prueba suficiente de que la
producción del predio es inferior a la que razonablemente corresponde como producción
normal, así como también en los casos de negligencia en el debido cuidado del predio,
sus mejoras o del capital aplicado a la explotación.
CAPITULO X
Disposiciones transitorias
Artículo 59. Los arrendatarios por contrato otorgado con anterioridad a la promulgación
de la presente ley, y que se encuentren demandados por desalojo, aun cuando la efectividad
del mismo haya sido mantenida en suspenso, de conformidad con las
leyes vigentes, estarán sometidos al siguiente régimen:
A)...Los que hubieron ocupado el bien objeto del arrendamiento por un plazo
mayor de cinco años, con anterioridad a la fecha establecida al principio
de este artículo, tendrán derecho a un plazo de estabilización de tres años,
que se contará a partir del 30 de abril próximo;
B)...Aquellos que hubieron ocupado el predio con una anterioridad menor de
cinco años a la misma fecha considerada antes, gozarán, al mismo título,
de un plazo de cuatro años que se contará del mismo modo;
C)...Para gozar del beneficio, deberá tratarse de arrendatario "buen cumplidor
de sus obligaciones como tal";
D)...El arrendatario que resuelva hacer uso de los plazos de estabilización
instituídos por el presente artículo, deberá dentro de los treinta días de
la vigencia de esta
ley practicar en el correspondiente expediente de desalojo la manifestación de su propósito afirmativo. Si no lo hiciere se
entenderá que renuncia al beneficio del nuevo plazo y le será aplicable
lo dispuesto por el artículo 17;
E)...Se entiende que el arrendatario, en caso de manifestación afirmativa
de usar el beneficio, puede optar por una o mas de las anualidades comprendidas
en los plazos de los apartados A) y B) precedentes;
F)...No tendrán derecho a optar por la prórroga del artículo 12 y demás que
a ella se refieren, y se encontrarán sometidos al mismo régimen instituído
en el Capítulo H en cuanto les fuere aplicable (artículos 16 y 17).
Artículo 60. En los casos del artículo anterior regirá, igualmente, lo dispuesto por
los Capítulos I, III, IV, VI, VII y IX de la presente
ley en todo lo que les sea aplicable.
Artículo 61. Lo dispuesto por el artículo 59 no regirá para los arrendatarios que se
encontraran en alguna de las situaciones previstas en los apartados letras A) a D)
inclusive del artículo 13.