SE FIJAN PROCEDIMIENTOS PARA REGULAR LOS PRECIOS DE ARRENDAMIENTO DE LOS INMUEBLES DESTINADOS A CASA-HABITACION O COMERCIO, Y SE CLAUSURAN JUICIOS DE DESALOJOS.
El Senado y la Cámara de Representantes de la República Oriental del Uruguay, reunidos en Asamblea General,
DECRETAN:
Clausura de procedimientos
Artículo 1°. Los procedimientos de desalojos pendientes de ejecución correspondientes
a bienes inmuebles arrendados y/o subarrendados. quedarán clausurados a partir de
la fecha de la publicación de la presente
ley, haya mediado o no oposición de excepciones y haya recaído o no sentencia ejecutoriada.
Se exceptúan de la anterior disposición los desalojos entablados por las causales
establecidas en las leyes números 11.129, de 1° de octubre de 1948 (artículo 4°),
y 11.451, de 20 de junio de 1950 (artículos 2° y 3°).
La clausura se decretará de oficio, siendo también de oficio las costas o tributos
pendientes de pago.
Precios y plazos
Artículo 2°. Los precios y plazos de los arrendamientos y subarrendamientos de inmuebles,
en vigor, a la fecha de publicación de esta
ley, se establecerán de acuerdo a las siguientes reglas:
A) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles destinados a habitación,
con contratos celebrados con anterioridad al 1° de octubre de 1948 y que hubieren
aumentado unilateralmente o convenientemente el precio del alquiler, conforme a lo
previsto por las leyes números 11.129, de 1° de octubre de 1948 (artículo 1°), 11.412,
de 18 de abril de 1950 (artículo 2°), y 11. 706, de 15 de setiembre de 1951 (artículo
2°), gozarán de los siguientes plazos legales:
- Hasta el 1° de marzo de 1956, si aceptaren el aumento del 15 %
- Hasta el 1° de marzo de, 1957, si aceptaren un aumento del 25 %.
- Hasta el 1° de marzo de 1958, si aceptaran el aumento del 35 %
También estarán comprendidos en este régimen de plazos y aumentos de precio
del alquiler, los arrendatarios y/o subarrendatarios de inmuebles destinados a habitación
que hubiesen contratado con posterioridad al 1° de octubre de 1947 y antes del 1°
de octubre de 1948 aunque no se hubieron acogido a ningún aumento de alquiler hasta
la fecha.
B) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles destinados a habitación,
con contratos celebrados con anterioridad al 1° de octubre de 1947, y que no hubieren
aumentado a partir de esa fecha el precio del alquiler, con arreglo a las
leyes números 11.129 de 1° de octubre de 1948 (artículo 1°), 11.412 de 18 de abril de 1950 (artículo
2°), y 11.706, de 5 de setiembre de 1951 (articulo 2°), gozarán de los siguientes
plazos legales:
- Hasta el 1° de marzo de 1956, si aceptaren un aumento del 50 %.
- Hasta el 1° de marzo de 1957, si aceptaren un aumento del 60 %.
- Hasta el 1° de marzo de 1958, si aceptaren un aumento del 70 %.
C) Los arrendatarios y subarrendamientos de inmuebles cuyo destino no sea
habitación y con contratos celebrados con anterioridad al 1° de octubre de 1948,
se hubieren o no acogido al beneficio de las
leyes antes citadas, podrán solicitar la fijación del precio razonable, mediante el procedimiento que determinan los artículos
15 y siguientes.
El plazo legal del arriendo será fijado entre un mínimo de cuatro años y un
máximo de seis, y estará en relación directa con el aumento del precio establecido.
D) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles cualquiera fuere su destino,
que hubieren contratado a partir del 1° de octubre de 1948, gozarán de un plazo legal
de cinco años, a contar de la fecha de celebración o renovación del contrato respectivo.
A ese efecto, se entenderá celebrado nuevo contrato cuando ha mediado convención
expresa o tácita respecto a modificación del alquiler. No están comprendidas en
esta disposición los acuerdos registrados conforme al artículo 1°, apartado 1°, de
la
ley número 11.129, de 1° de octubre de 1948.
Artículo 3°. Los porcentajes de aumentos previstos en los incisos A) y B) del artículo
2°, estarán referidos a los alquileres en vigor a la fecha de publicación de la presente
ley.
Plazos de opción
Artículo 4°. Fíjase un plazo de ciento veinte días a partir de la publicación de la presente
ley, para formular la aceptación de aumento del alquiler a que se refieren los apartados
A) y B) del artículo 2°. Dentro del mismo plazo se podrá ejercitar el derecho conferido
por el inciso C) del mismo artículo. En este término no se computarán los días correspondientes
a las ferias judiciales.
Cuando se trataré de arrendatarios y subarrendatarios que hubieren convenido
un aumento mayor al veinte por ciento, al amparo de las disposiciones del artículo
1° de la ley N° 11.129, de 1° de octubre de 1948, la opción o solicitud de fijación
de alquiler razonable podrá formularse desde la publicación de esta
ley hasta el 1° de octubre, de 1953.
Artículo 5°. Los aumentos de alquiler a que se hubiere optado de acuerdo a lo dispuesto
por los apartados A) y B) del artículo 2°, comenzarán a regir desde el primer día
del mes siguiente al del vencimiento del plazo señalado en el primer inciso del artículo
anterior. Lo mismo ocurrirá con el plazo y precio razonable fijados de acuerdo al
apartado C).
En la situación prevista por el último inciso del artículo anterior el nuevo
precio regirá a partir del 1° de octubre de 1953.
Artículo 6°. La opción prevista se hará ante el Juez de Paz del lugar de ubicación del
inmueble, por manifestacion unilateral del arrendatario o subarrendatario. El Juez
asentará en acta dicha declaración, expedirá certificado al inquilino y llevará un
libro índice que quedará de manifiesto en la Oficina.
Esta gestión no devengará tributos Judiciales ni sellados.
Excepciones
Artículo 7°. Exceptúense de lo dispuesto por el artículo 2°, en lo referente a los plazos
que el mismo establece.
A) Los inmuebles expropiados.
B) Las fincas adquiridas con arreglo a las
leyes números 7.395, de 13 de julio de 1921; 9.385, de 10 de mayo de 1934; 9.560, de 17 de abril de 1936: 9.618, de 27
de noviembre de 1936; 10.976, de 4 de diciembre de 1947; 11.563, de 13 de octubre
de 1950 y las adquiridas por los empleados de los Bancos Oficiales bajo el régimen
especial establecido para dichos Institutos.
C) Las fincas alquiladas de acuerdo con las
leyes números 9.624, de 15 de diciembre de 1936 y su decreto reglamentario de 7 de noviembre de 1941; 10.765, de 26 de agosto
de 1946 y el artículo 20 de la
ley N° 11.490, de 18 de setiembre de 1950, cuando de acuerdo con el artículo 15 de la citada en primer término no se hubiere realizado
la substitución de garantía dentro del plazo en ella previsto.
D) Los inmuebles arrendados y/o subarrendados cuyo contrato hubiere sido rescindido
por incumplimiento del arrendatario o del subarrendatario mediante sentencia ejecutoriada.
La acción contra el subarrendatario corresponderá al arrendatario, pero el arrendador,
podrá subrogarlo, o actuar contra ambos, si la falta de cumplimiento del subarrendatario
implica también una transgresión del contrato principal.
E) Las fincas que sean la única casa-habitación que el actor tenga en la localidad
en que este edificada, si la reclama para su propia vivienda, o para la de sus ascendientes
o descendientes en primer grado.
El desalojo sólo se podrá deducir, transcurrido un año de la fecha de adquisición.
Cuando el propietario posea varias fincas cuyos alquileres en total no superen
la cantidad de trescientos pesos ($ 300.00) mensuales, y no ocupe ninguna de ellas,
podrá reclamar una para su propia vivienda o para sus ascendientes o descendientes
en primer grado. El Juez resolverá apreciando el grado de necesidad que invoque el
actor.
Tratándose de fincas en condominio, cuya renta en conjunto no exceda de trescientos
pesos mensuales, cada uno de los condóminos podrá reclamar, con la ratificación de
los demás copropietarios, una de ellas para su vivienda, exclusivamente.
En esos casos, la finca deberá ser ocupada efectivamente dentro del plazo de
ciento veinte días, por quienes tengan derecho a ello, y no podrá ser nuevamente
arrendada o subarrendada antes de transcurrido un plazo de cuatro años, a partir
de la fecha en que quedó desocupada.
A los efectos de la excepción contemplada en este inciso, en las casas de departamentos
o pisos cuyos locales se arrienden separadamente, cada uno de ellos se considerará
como una casa- habitación, quedando librados a la apreciación del Juez la forma y
grados de la aplicación de este precepto.
F) Las fincas para habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción total
o parcial. En ambos casos las reconstrucciones deberán duplicar, por lo menos, la
capacidad locativa del inmueble, si no lo impiden las ordenanzas municipales.
Entiéndese por duplicación de la capacidad locativa, la del número de locales
o ambientes destinados a habitación, siempre que no se disminuya la superficie edificada
total y se incluya la ampliación proporcional de los servicios sanitarios.
G) Los inmuebles arrendados o subarrendados para cualquier destino que no sea habitación,
cuyo desalojo se solicite para reconstrucción total o parcial. El valor de la reconstrucción
proyectada deberá ser igual, por lo menos, al valor del aforo asignado al bien para
el pago del impuesto de contribución inmobiliaria.
H) Las fincas destinadas a habitación a las cuales se cambie el destino, siempre
que la reconstrucción sea total y se cuadruplique el valor de aforo de la propiedad.
I) Los inmuebles de propiedad de instituciones sociales, culturales, deportivas,
gremiales o políticas, que gocen de personería jurídica y sean reclamados para ocupación
a los efectos del cumplimiento de sus fines estatutarios.
El Juez apreciará el grado de necesidad de la institución reclamante. La ocupación
deberá hacerse efectiva dentro de los ciento ochenta días, a partir de la fecha de
entrega del inmueble.
Las excepciones de los incisos B), E), F), G), H), e I), no se aplicarán mientras
rijan plazos contractuales.
Artículo 8°. Fuera de las causales establecidas en el artículo 7° de la presente
ley, no podrá deducirse acción de desalojo basta que hubiere transcurrido el plazo del
artículo 4°.
Artículo 9°. El plazo para el desalojo en los casos previstos por el artículo 7°, con
excepción de los incisos C y D), será de un año, computándose en el mismo las ferias
judiciales.
En los casos de los incisos C) y D), será de aplicación la
ley N° 8.153, de 16 de diciembre de 1927, y/o las
leyes especiales que correspondan.
Artículo 10. En los casos de los incisos E), F), G) H) e I)
del artículo 7°, si se efectuaré traslación de dominio por
acto entre vivos durante el plazo de desalojo, éste se tendrá por no promovido aunque
medie sentencia ejecutoriada.
No se aplicará esta disposición en los casos de los incisos F), G) y H), si
el adquirente toma a su cargo las obligaciones del enajenante mediante ratificación
en el expediente respectivo.
En la situación prevista por el inciso E), el demandado condenado en el juicio
podrá producir contraprueba hasta cuarenta y cinco días antes del vencimiento del
plazo fijado para el desalojo.
Artículo 11. El actor al promover juicio de desalojo por las causales de los incisos
F), G) y H) del artículo 7°, deberá acompañar el anteproyecto y memoria descriptiva
de las obras que se proponga realizar, y, dentro de los noventa (90) días siguientes,
la constancia de haber iniciado los trámites para la obtención de los permisos oficiales
de construcción. Si así no se hiciere, se clasurarán los procedimientos.
Las obras deberán comenzar dentro de ciento veinte (120) días, contados a partir
del momento en que el bien quede desocupado. Durante ese plazo, la finca no podrá
ser arrendada.
Artículo 12. En los casos de los incisos E), F), G), H) e I) del artículo 7°, el propietario
cuya demanda fuere rechazada, no podrá promover nueva acción por la misma causal,
hasta después de un año de haber quedado ejecutoriada la sentencia por la que se
hizo lugar al desalojo.
Artículo 13. Los aumentos de alquiler operados por aplicación de los incisos A), B)
y C) del artículo 2°, no se percibirán desde el momento en que se hagan valer en
juicio las causales del artículo 7° de la presente
ley. Si la demanda fuere rechazada, los aumentos volverán a correr desde la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia.
Cuando se decrete el desalojo, el Juez, apreciando las circunstancias del caso,
podrá ordenar la devolución de todo o parte de los aumentos de alquiler abonados,
la que se hará efectiva por el procedimiento de ejecución de sentencia.
Acción de revisión
Artículo 14. Los arrendatarios y subarrendatarios de locales habitación, que pagaren
hasta ciento treinta pesos mensuales de alquiler en Montevideo, o hasta cien pesos
mensuales de alquiler en el interior del país en virtud de contratos posteriores
el 1° de octubre de 1948, y anteriores a la publicación de esta
ley, podrán deducir acción de revisión por arrendamiento excesivo.
Esta acción deberá iniciarse dentro del plazo fijado por el artículo 4°, y se
deducirá ante el Juez de Paz del lugar de ubicación del inmueble, de acuerdo al procedimiento
que determinan los artículos 16 y siguientes de esta
ley. El Juez podrá disminuir el alquiler al nivel que considere razonable.
Si se modificara el precio, el plazo del arriendo se ajustará a lo establecido
en el artículo 2°, inciso D). a partir de la fecha en que quedó ejecutoriada la sentencia.
Fijación del alquiler razonable
Artículo 15. Los arrendatarios y subarrenditario a que se refiere el artículo 2°. incisos
A) B) y D), y artículo 14, último inciso. podrán dentro de los ciento veinte días
anteriores al vencimiento de los plazos allí establecidos, solicitar ante el Juez
competente la fijación de alquiler razonable. La competencia la determina el precio
del arrendamiento en vigor. Esta disposición no comprende a los arrendamientos cuyos
locales no estén destinados a habitación y que hubieren contratado con posterioridad
al 1° de octubre de 1948.
Artículo 16. Presentada la solicitud, se convocará a las partes a una audiencia de conciliación
dentro del término de diez días.
Si no se lograra acuerdo, en la misma audiencia, el Juez designará un perito
y podrá decretar la inspección ocular del inmueble.
Artículo 17. Recibido el informe, se convocará a una nueva audiencia dentro de los cinco
días, para oír las alegaciones de las partes. Durante ese plazo, el expediente se
pondrá de manifiesto.
Artículo 18. El Juez, dentro de los treinta días siguientes, dictará sentencia, fijando
el alquiler razonable y el plazo de vigor del contrato entre un mínimo de dos años
y un máximo de cuatro. La determinación del plazo estará en relación directa con
el aumento de precio correspondiente. Tratándose de fincas destinadas a habitación
se concederá el plazo máximo, cuando el aumento supere el cincuenta por ciento (50
por ciento).
La sentencia será inapelable y regirá a partir del vencimiento del plazo que
correspondiere, según los artículos 2° o 14°.
Artículo 19. Si el Juez elevare el precio del arriendo, el aumento se pagará en forma
escalonada. A esos efectos, se dividirá por el número de años de vigor del arriendo
en forma proporcional, pagándose en el último, integralmente, el precio fijado.
Artículo 20. Para modificar los alquileres, el Juez deberá tener en cuenta primordialmente:
A) Ubicación del local con respecto a arterias de tránsito principales y medios
de locomoción.
B) Número de habitaciones de la finca o amplitud del local y demás comodidades
usuales, para la familia, el comercio, la industria, etc.
C) Las comodidades accesorias tales como gas, calefacción, agua caliente, ascensores
-siempre que estos servicios estén en funcionamiento-, garages, depósitos. etc.
D) Estado general de la propiedad y antigüedad de la misma.
E) Tipo de construcción, según el material empleado.
Artículo 21. Los honorarios de los peritos serán los siguientes:
-Veinte pesos ($ 20.00) para arrendamientos hasta de doscientos pesos ($ 200.00)
de alquiler mensual y el diez por ciento (10 %) para los que excedan de esa suma.
A estos efectos, se tendrá en cuenta los precios de los arrendamientos en vigor
a la fecha de presentación de la solicitud.
Artículo 22. Los plazos a que se refieren los artículos 2°, 14 y 18, se reputarán establecidos
en beneficio del inquilino.
Artículo 23. Las excepciones establecidas en el artículo 7° también regirán para los
arrendatarios y subarrendatarios que se amparen a los beneficios de los artículos
14 y 15. En este caso se aplicará lo dispuesto en el artículo 13.
Subarrendamientos
Artículo 24. Cuando el inquilino con plazo legal perciba por subarrendamiento un precio
mayor que el abonado al arrendador, podrá éste optar por la fijación del alquiler
razonable o por la rescisión del contrato aunque el subarrendamiento estuviere expresa
o tácitamente permitido.
Si fijado el precio razonable del alquiler, el inquilino no hiciere uso de todo
el plazo legal a su favor o si se rescindiere el contrato, el arrendador subrogará
al arrendatario en sus derechos y obligaciones, con respecto a los subarrendatarios.
No rige lo dispuesto anteriormente para los subarrendamientos expresamente autorizados
en contratos vigentes por
el solo consentimiento de las partes.
Artículo 25. Se presumirá que hay subarrendamiento cuando se tratare de ocupantes de
más de tres meses que no sean parientes hasta el cuarto grado, del arrendatario o
de su cónyuge, con excepción del servicio doméstico.
Esta presunción admite prueba en contrario.
Artículo 26. En los contratos celebrados con posterioridad a la publicación de esta
ley, la facultad de subarrendar, total o parcialmente, deberá ser establecida por
escrito.
Artículo 27. Los subarrendatarios no podrán invocar, frente al arrendador, más derechos
que los del arrendatario o inquilino principal, sin perjuicio de lo dispuesto en
el artículo 24.
Garantía de alquileres
Artículo 28. El Locador, sus representantes o administradores de propiedades, no podrán
exigir en garantía de alquileres, una suma superior, en efectivo o en títulos públicos
y/o hipotecarios, a su valor de cotización, al monto de siete meses del arrendamiento
tratándose de fincas destinadas a habitación y a diez meses cuando tuvieran otros
destinos.
Las cantidades en efectivo percibirán el interés corriente para depósitos en
Caja de Ahorros a plazo fijo.
Artículo 29. Queda prohibido percibir sumas por cualquier otro concepto, que puedan
ser consideradas como pago de diferencias de alquileres, así como aplicar recargos
que no correspondan, de acuerdo con la legislación en vigor, o cobrar gastos judiciales
no decretados por el Juez.
Artículo 30. No habiendo acción judicial iniciada por el arrendador, podrá el inquilino
sustituir la fianza personal por la garantía de alquiler prevista en el artículo
28. En caso de resistencia del locador el arrendatario seguirá los procedimientos
de la oblación y consignación.
Artículo 31. Los inquilinos con garantía de alquiler por una suma superior a la prevista
en el artículo 28, tendrán derecho a reclamar la diferencia excedente.
Esta acción sólo podrá iniciarse una vez transcurrido el plazo señalado en el
primer inciso del artículo 4°.
Competencia
Artículo 32. Son Jueces competentes para conocer en las intimaciones de pago, demandas
por desalojo, multas, rescisión de contratos, disolución de garantías, fijación y
cobro de alquileres, indemnización por violación de lo preceptuado en las disposiciones
de esta ley, los Jueces de Paz del lugar de ubicación del inmueble, siempre que el
precio del arriendo no exceda de trescientos pesos ($ 300.00) mensuales o su equivalencia;
y en todos los casos, tratándose de ocupantes a título precario.
En el desalojo de los ex condueños, será competente el Juez de Paz respectivo,
cuando el aforo del bien para el impuesto inmobiliario no exceda de tres mil pesos
($ 3.000.00).
Procedimiento
Artículo 33. La solicitud de intimación de pago de alquileres se deducirá por escrito.
Todos los juicios de desalojo de bienes inmuebles se tramitarán por escrito
en la forma dispuesta por el artículo 20 de la
ley N° 8.153, de 16 de diciembre de 1927. Si se dedujeron excepciones, contestadas las mismas, se convocará a las partes
para tentar la conciliación.
Contra las providencias ulteriores a la sentencia definitiva, no se admitirá
el recurso de apelación.
Artículo 34. Todos los plazos de desalojo empezarán a contarse desde la intimación respectiva.
El Juez podrá aplazar el lanzamiento hasta por sesenta días cuando mediaré causa
grave justificada.
Artículo 35. El procedimiento para ejercer las acciones estatuídas en los artículos
24, 31 y 38, será el determinado por los artículos 591 al 594 inclusive, del Código
de Procedimiento Civil.
En el caso del artículo 24, la sentencia surtirá efecto desde la fecha de la
demanda.
Artículo 36. El mismo procedimiento regirá para la rescisión del contrato de arrendamiento,
con excepción de lo previsto en el artículo 11 de la
ley N° 8.153. de 16 de diciembre de 1927.
Infracciones y penalidades
Artículo 37. En caso de incumplimiento de lo establecido en el artículo 7°, incisos
E), F), G), H) e I), el propietario incurrirá en una multa a favor del inquilino,
equivalente al importe de veinticuatro a sesenta meses del alquiler de la finca.
Esta multa es independiente de los daños y perjuicios que pudieren corresponder.
La acción prescribirá al año de haber quedado configurada la infracción.
Si el inquilino reclama sólo la multa, se seguirá el procedimiento de los juicios
ordinarios; de menor cuantía. Si promueve acción conjunta por daños y perjuicios,
se aplicarán las reglas generales del Código de Procedimiento Civil.
En los casos previstos por este artículo, sin excepción, será competente el
Juzgado en que se substanció el juicio de desalojo.
Artículo 38. En el caso de violación de lo dispuesto por los artículos 28 y 29, el transgresor
será pasible de multa equivalente al importe de diez (10) a cuarenta (40) veces
el arrendamiento mensual. Será percibida en una tercera Parte por el arrendatario
y el resto se verterá, en el Departamento Financiero de la Habitación del Banco Hipotecario
del Uruguay.
Disposiciones generales
Artículo 39. Los servicios accesorios a la locación no podrán suprimirse ni reducirse,
salvo casos de fuerza mayor. La inobservancia de lo dispuesto en este artículo dará
derecho a reclamar la disminución del alquiler o la rescisión del contrato y los
daños y perjuicios.
Artículo 40. Cuando el inquilino no oblare el alquiler y éste no fuere aceptado por
el arrendador, podrá aquél, en lo sucesivo, consignarlo sin más trámite en la Dirección
de Crédito Público o Sucursales del Banco de la República del interior, y esa consignación
surtirá efectos de pago desde la fecha de la presentación del boleto respectivo en
el Juzgado correspondiente.
Por esta gestión no se cobrarán tributos judiciales y la comisión del depósito
será de cargo del Tocador.
Artículo 41. En caso de concurrir la doble finalidad de habitación y otro destino, las
disposiciones de esta
ley se aplicarán atendiendo a la principal.
Artículo 42. Las disposiciones de esta
ley sólo regirán para los inquilinos de fincas urbanas y suburbanas que tengan la calidad de buenos pagadores del alquiler, con
excepción de lo establecido en los artículos 33 y 34, que se aplicarán igualmente
para los inquilinos malos pagadores.
Artículo 43. Quedan exceptuadas de las disposiciones de la presente
ley, las fincas para vivienda que se alquilen por temporada, ubicadas dentro de las zonas balnearias
situadas fuera de los límites de la ciudad de Montevideo.
Artículo 44. A falta de disposición expresa, y sin perjuicio de las normas legales en
vigor, se aplicarán, en lo pertinente, las normas de la
ley N° 8.153, de 16 de diciembre de 1927.
Artículo 45. Lo dispuesto en el artículo 1819 del Código Civil, es de orden público.
Artículo 46. Están comprendidos en los derechos y obligaciones que esta
ley atribuye a los propietarios, los titulares de derechos reales.
Artículo 47. Son nulas las cláusulas contractuales que impongan al arrendatario el pago
de gravámenes que las
leyes u ordenanzas pongan a cargo del propietario.
Artículo 48. (Transitorio). Los juicios de desalojos en trámite que no fueren clausurados
en virtud del artículo 1°, seguirán en curso hasta su terminación en la respectiva
instancia, por el procedimiento en vigor antes de la publicación de esta
ley.
Artículo 49. (Transitorio). Se ampliará el límite previsto por el artículo 3° de la
ley N° 9.624, de 15 de diciembre de 1936, y concordantes, en las cantidades suficientes
para absorber los porcentajes establecidos en el artículo 2° de esta
ley.
